{"id":2414,"date":"2025-10-10T17:08:11","date_gmt":"2025-10-10T17:08:11","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.dltformazione.it\/?p=2414"},"modified":"2025-10-10T17:35:52","modified_gmt":"2025-10-10T17:35:52","slug":"decreto-salva-casa-responsabilita-professionali-dei-tecnici-e-orientamenti-giurisprudenziali","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.dltformazione.it\/index.php\/2025\/10\/10\/decreto-salva-casa-responsabilita-professionali-dei-tecnici-e-orientamenti-giurisprudenziali\/","title":{"rendered":"Decreto Salva Casa: responsabilit\u00e0 professionali dei tecnici e orientamenti giurisprudenziali"},"content":{"rendered":"
Il decreto salva casa (D.L. 69\/2024, convertito nella Legge 105\/2024) ha introdotto importanti semplificazioni per la regolarizzazione delle difformit\u00e0 edilizie, ma ha anche ridefinito significativamente il ruolo e le responsabilit\u00e0 dei professionisti tecnici. A distanza di oltre un anno dall’entrata in vigore, la giurisprudenza sta delineando con maggiore chiarezza i confini applicativi della norma, offrendo indicazioni preziose per geometri, architetti e ingegneri.<\/div>\n<\/div>

Le nuove responsabilit\u00e0 professionali: un quadro in evoluzione<\/h4><\/div>
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Attestazione della datazione degli interventi<\/strong><\/p>\n

Una delle novit\u00e0 pi\u00f9 significative riguarda l’obbligo di attestare l’epoca di realizzazione degli interventi edilizi nei casi di accertamento di conformit\u00e0. L’articolo 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia prevede che la richiesta di permesso di costruire o SCIA in sanatoria sia accompagnata dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesta le necessarie conformit\u00e0.<\/p>\n

Per la conformit\u00e0 edilizia, la dichiarazione deve essere resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento. L’epoca di realizzazione va provata mediante la documentazione attestante lo stato legittimo, come le informazioni catastali di primo impianto, fotografie, estratti cartografici o documenti d’archivio.<\/p>\n

La questione critica emerge quando questa documentazione risulta irreperibile o insufficiente. In questi casi, il decreto prevede che il tecnico incaricato possa attestare la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilit\u00e0. Questa disposizione ha sollevato forti perplessit\u00e0 tra gli ordini professionali, poich\u00e9 attribuisce ai tecnici una responsabilit\u00e0 oggettivamente gravosa: attestare con certezza un fatto storico che potrebbe essere impossibile da verificare con sicurezza.<\/p>\n

Le conseguenze di una dichiarazione falsa o mendace sono severe: si applicano le sanzioni penali previste dal Testo Unico in materia di documentazione amministrativa, oltre alle responsabilit\u00e0 civili e deontologiche. Il professionista che rilascia attestazioni errate rischia procedimenti penali, sospensione dall’albo professionale e azioni di risarcimento da parte dei committenti o di terzi danneggiati.<\/p>\n

Perizia di stima per la determinazione delle sanzioni<\/strong><\/p>\n

Un altro ambito di responsabilit\u00e0 riguarda la determinazione delle sanzioni economiche. Il decreto salva casa prevede che per le sanatorie di difformit\u00e0 parziali e variazioni essenziali, l’efficacia della SCIA in sanatoria sia subordinata al pagamento di un importo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, compreso tra 1.032 e 10.328 euro.<\/p>\n

Il calcolo preciso di questo valore deve essere effettuato da un professionista abilitato tramite perizia di stima. Tuttavia, il decreto non specifica i criteri o le metodologie da utilizzare per questa valutazione, lasciando al professionista un ampio margine di discrezionalit\u00e0 e, di conseguenza, una significativa responsabilit\u00e0 nella determinazione dell’importo dovuto.<\/p>\n

Le linee guida del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, pubblicate il 30 gennaio 2025, forniscono alcuni criteri interpretativi ma non eliminano completamente le zone grigie applicative. I professionisti devono quindi operare con particolare prudenza, documentando accuratamente i criteri utilizzati e le valutazioni effettuate.<\/p>\n

Attestazioni nelle zone sismiche<\/strong><\/p>\n

Nelle zone classificate a rischio sismico medio-alto (zone 1 e 2), il decreto salva casa introduce specifiche responsabilit\u00e0 per i tecnici in relazione alle tolleranze costruttive. Quando vengono rilevate difformit\u00e0 che rientrano nelle tolleranze ammesse, ma l’immobile si trova in zona sismica, il professionista deve attestare che le irregolarit\u00e0 riscontrate non compromettono la sicurezza strutturale dell’edificio.<\/p>\n

Questa attestazione richiede competenze specialistiche in ingegneria strutturale e implica una valutazione tecnica approfondita. Il professionista risponde personalmente della correttezza di questa valutazione, con conseguenze potenzialmente molto gravi in caso di errore, considerando che si tratta di aspetti direttamente connessi alla sicurezza pubblica.<\/p>\n

Verifica dei diritti dei terzi<\/strong><\/p>\n

Il decreto stabilisce inoltre che le nuove regole sulle tolleranze non devono limitare i diritti dei terzi. Al tecnico abilitato viene richiesto di verificare la presenza di eventuali limitazioni sui diritti di terzi, indicare le azioni necessarie per eliminarle e, se necessario, presentare i relativi titoli edilizi.<\/p>\n

Questa disposizione pone i professionisti di fronte a un paradosso operativo: come pu\u00f2 un tecnico garantire con certezza che un intervento edilizio non violi diritti di terzi, quando spesso n\u00e9 i professionisti n\u00e9 la Pubblica Amministrazione hanno accesso completo a tutte le informazioni necessarie? La giurisprudenza dovr\u00e0 chiarire i limiti di questa responsabilit\u00e0 e le modalit\u00e0 concrete di assolvimento di questo obbligo.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>

Gli orientamenti giurisprudenziali: luci e ombre<\/h4><\/div>
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A pi\u00f9 di un anno dall’entrata in vigore del decreto salva casa, diverse pronunce dei tribunali amministrativi e della Corte di Cassazione stanno delineando i confini applicativi della norma, con importanti implicazioni per i professionisti.<\/p>\n

La questione della retroattivit\u00e0<\/strong><\/p>\n

Una delle prime questioni affrontate dalla giurisprudenza riguarda l’applicabilit\u00e0 retroattiva delle nuove disposizioni. La sentenza della Corte di Cassazione n. 17292\/2025 ha chiarito che il decreto salva casa non ha valenza retroattiva per gli abusi edilizi gravi. Nel caso esaminato, si trattava di un fabbricato realizzato senza alcun titolo abilitativo, per il quale era stata disposta la demolizione nel 1999.<\/p>\n

Il proprietario aveva richiesto la revoca dell’ordine di demolizione sostenendo di poter beneficiare della nuova disciplina della doppia conformit\u00e0 introdotta dal decreto salva casa. La Cassazione ha respinto questa interpretazione, stabilendo che la norma non pu\u00f2 essere applicata retroattivamente agli abusi rilevanti gi\u00e0 definitivamente accertati. Il decreto, secondo i giudici, \u00e8 pensato per regolarizzare difformit\u00e0 minori e non pu\u00f2 funzionare come condono mascherato per costruzioni completamente abusive.<\/p>\n

Questa sentenza ha un impatto significativo per i professionisti: prima di accettare incarichi di sanatoria, devono valutare attentamente la natura e la gravit\u00e0 delle difformit\u00e0, evitando di avventurarsi in pratiche destinate al rigetto che potrebbero esporre a responsabilit\u00e0 verso il committente.<\/p>\n

L’applicazione dello “ius superveniens”<\/strong><\/p>\n

In controtendenza rispetto all’orientamento restrittivo della Cassazione, diverse pronunce dei tribunali amministrativi hanno riconosciuto l’applicazione del principio dello “ius superveniens”, secondo cui le norme pi\u00f9 favorevoli del decreto salva casa possono essere applicate ai procedimenti amministrativi non ancora conclusi.<\/p>\n

La sentenza del TAR Campania n. 406\/2025 rappresenta un esempio emblematico. Il tribunale ha annullato un ordine di demolizione e un diniego di sanatoria relativi a un sottotetto trasformato in abitazione e a una tettoia, stabilendo che il Comune doveva riconsiderare la richiesta alla luce delle nuove disposizioni normative pi\u00f9 favorevoli.<\/p>\n

Analogamente, il Consiglio di Stato con la sentenza n. 7486\/2024 ha affermato che il decreto salva casa fa premio, in omaggio al favor per la regolarizzazione degli illeciti edilizi, su tutti i procedimenti sanzionatori non ancora irreversibilmente conclusi con il ripristino dello stato dei luoghi.<\/p>\n

Per i professionisti, questo orientamento giurisprudenziale apre opportunit\u00e0 concrete: istanze di sanatoria respinte prima dell’entrata in vigore del decreto possono essere riproposte con maggiori possibilit\u00e0 di successo, a condizione che i procedimenti amministrativi non siano definitivamente conclusi.<\/p>\n

I limiti dello stato legittimo semplificato<\/strong><\/p>\n

La sentenza del TAR Lombardia n. 227\/2025 ha per\u00f2 posto un freno a interpretazioni troppo estensive delle semplificazioni introdotte dal decreto. Il caso riguardava difformit\u00e0 edilizie in un immobile situato all’interno della fascia di rispetto di un impianto di depurazione in area vincolata paesaggisticamente.<\/p>\n

I proprietari avevano presentato una SCIA in sanatoria, dichiarata irricevibile dal Comune, e avevano quindi presentato ricorso. Il TAR ha rilevato che per la consistenza delle opere realizzate e per la loro localizzazione non era sufficiente la SCIA in sanatoria. Inoltre, il tribunale non \u00e8 riuscito a stabilire lo stato legittimo dell’immobile esaminando solo l’ultimo titolo edilizio, come previsto dalle semplificazioni del decreto.<\/p>\n

I giudici hanno sottolineato che l’agibilit\u00e0 dell’immobile non \u00e8 sufficiente a provare la regolarit\u00e0 edilizia e che, in presenza di difformit\u00e0 susseguitesi nel tempo, pu\u00f2 essere necessaria una verifica approfondita di tutti i titoli pregressi. Questa posizione si pone in contrasto con le linee guida del Ministero, che ammettono una presunzione di verifica basata sulla sola indicazione dei titoli nella modulistica edilizia.<\/p>\n

Questa sentenza rappresenta un monito importante per i professionisti: le semplificazioni del decreto salva casa non eliminano la necessit\u00e0 di verifiche tecniche accurate e approfondite, specialmente in presenza di opere complesse o situazioni urbanistiche particolari.<\/p>\n

Il caso delle pergotende e verande<\/strong><\/p>\n

La sentenza della Corte di Cassazione n. 29638\/2025 ha chiarito che il decreto salva casa, pur avendo ampliato l’elenco delle opere in edilizia libera, non autorizza interventi che creano nuovi volumi edilizi mascherati. Nel caso specifico, era stata contestata la chiusura di un balcone con una struttura denominata commercialmente “pergotenda”.<\/p>\n

La Corte ha stabilito che non \u00e8 sufficiente la denominazione commerciale o la volont\u00e0 del proprietario per qualificare un’opera come pergotenda. La corretta classificazione dipende dalla funzione concreta e dalla struttura fisica dell’intervento. Quando l’installazione crea uno spazio chiuso idoneo a determinare la trasformazione urbanistico-edilizia del territorio, non pu\u00f2 beneficiare delle agevolazioni dell’edilizia libera e richiede i necessari titoli abilitativi.<\/p>\n

Per i professionisti, questa sentenza sottolinea l’importanza di una valutazione sostanziale degli interventi, al di l\u00e0 delle denominazioni formali. Prima di attestare che un’opera rientra nell’edilizia libera o nelle tolleranze ammesse, \u00e8 necessaria un’analisi tecnica che consideri l’effettiva natura urbanistica dell’intervento.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>

Strategie operative per i professionisti<\/h4><\/div>
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Di fronte a questo quadro normativo e giurisprudenziale complesso, i professionisti tecnici devono adottare strategie operative prudenti per gestire le nuove responsabilit\u00e0.<\/p>\n

Documentazione accurata e completa<\/strong><\/p>\n

La prima regola \u00e8 documentare meticolosamente ogni fase dell’attivit\u00e0 professionale. Per le attestazioni di datazione, \u00e8 fondamentale raccogliere e conservare tutta la documentazione disponibile: fotografie storiche, testimonianze, documenti catastali, planimetrie precedenti. Solo quando questa ricerca risulta oggettivamente infruttuosa si pu\u00f2 procedere con l’attestazione personale, specificando chiaramente nella relazione tecnica le ricerche effettuate e le motivazioni che rendono impossibile una datazione documentale certa.<\/p>\n

Per le perizie di stima finalizzate al calcolo delle sanzioni, \u00e8 essenziale utilizzare metodologie riconosciute e trasparenti, documentando analiticamente i criteri adottati e i parametri di valutazione. La relazione di stima deve essere comprensibile e verificabile, indicando chiaramente le fonti dei dati utilizzati (valori OMI, comparazioni di mercato, costi di costruzione).<\/p>\n

Formazione continua e specializzazione<\/strong><\/p>\n

Le complessit\u00e0 interpretative del decreto salva casa e l’evoluzione giurisprudenziale richiedono un aggiornamento professionale costante. I professionisti dovrebbero partecipare regolarmente a corsi di formazione specifici, seguire le pubblicazioni specialistiche e monitorare le sentenze dei tribunali.<\/p>\n

La specializzazione in questo ambito normativo pu\u00f2 rappresentare un vantaggio competitivo significativo. I professionisti che sviluppano expertise nelle sanatorie edilizie secondo il decreto salva casa possono posizionarsi come consulenti di riferimento per colleghi e clienti, offrendo servizi ad alto valore aggiunto.<\/p>\n

Polizze assicurative adeguate<\/strong><\/p>\n

L’ampliamento delle responsabilit\u00e0 professionali rende ancora pi\u00f9 importante una copertura assicurativa adeguata. I professionisti dovrebbero verificare che la propria polizza di responsabilit\u00e0 civile professionale copra specificamente le attivit\u00e0 di attestazione e certificazione previste dal decreto salva casa, con massimali sufficientemente elevati.<\/p>\n

\u00c8 consigliabile discutere con il proprio assicuratore le specificit\u00e0 di questi nuovi incarichi, eventualmente integrando la polizza con coperture aggiuntive per le attivit\u00e0 pi\u00f9 rischiose, come le attestazioni in zone sismiche o le perizie di stima per immobili di alto valore.<\/p>\n

Gestione del rapporto con il committente<\/strong><\/p>\n

La trasparenza con il committente \u00e8 fondamentale per prevenire contestazioni future. Il professionista deve chiarire fin dall’inizio dell’incarico i limiti delle proprie attestazioni, specialmente quando queste si basano su valutazioni opinabili o documentazione incompleta.<\/p>\n

\u00c8 opportuno formalizzare per iscritto, nell’incarico professionale, le condizioni e i limiti dell’attivit\u00e0, specificando quali verifiche sono state effettuate e quali informazioni non sono state reperibili. Questa trasparenza protegge sia il professionista che il committente da aspettative non realistiche.<\/p>\n<\/div>

Prospettive future e conclusioni<\/h4><\/div>

Il decreto salva casa rappresenta un’evoluzione importante del sistema normativo edilizio italiano, ma la sua piena implementazione richiede ancora tempo e chiarimenti. La giurisprudenza sta gradualmente definendo i confini applicativi della norma, ma permangono zone grigie che richiedono prudenza operativa.<\/p>\n

Per i professionisti tecnici, questo scenario presenta sia opportunit\u00e0 che rischi. Da un lato, l’aumento delle richieste di sanatoria crea nuove occasioni di lavoro e la possibilit\u00e0 di sviluppare servizi specialistici ad alto valore. Dall’altro, le nuove responsabilit\u00e0 imposte dalla normativa richiedono maggiore attenzione, competenza e prudenza professionale.<\/p>\n

Il successo in questo contesto dipender\u00e0 dalla capacit\u00e0 di ciascun professionista di aggiornarsi costantemente, operare con rigore metodologico e gestire con trasparenza le complessit\u00e0 normative. Chi sapr\u00e0 navigare efficacemente questo quadro normativo complesso avr\u00e0 un vantaggio competitivo significativo nel mercato professionale dei prossimi anni.<\/p>\n

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Fonti e riferimenti:<\/strong><\/p>\n