L’Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio in diverse situazioni: vendita o affitto di immobili, edifici di nuova costruzione, edifici sottoposti a ristrutturazioni importanti, tutti gli edifici pubblici e immobili con contratti di affitto rinnovati. La classe di prestazione energetica deve inoltre essere presente in tutti gli annunci immobiliari.

L’APE è obbligatorio per tutte le categorie di edifici definite dall’articolo 3 del DPR 412/93, che comprendono edifici residenziali, uffici, ospedali, strutture ricreative, attività commerciali e industriali. Fanno eccezione magazzini (C/2), unità collabenti (F/2) e stalle e rimesse (C/6).

La validità dell’APE è di 10 anni, ma deve essere aggiornato ogni volta che interventi di ristrutturazione o riqualificazione modifichino la classe energetica dell’edificio. La validità è inoltre subordinata al rispetto dei controlli di efficienza energetica degli impianti termici previsti dalla normativa. Se questi controlli non vengono effettuati, l’APE decade il 31 dicembre dell’anno successivo alla prima scadenza non rispettata.

Secondo la normativa vigente, le classi energetiche vanno da A4 (massima efficienza) a G (minima efficienza), per un totale di 10 classi: A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F, G. La classe A è definita come un’unità immobiliare “a emissione zero” che può diventare A+ migliorando del 20% rispetto a una classe A di partenza e generando più energia rinnovabile rispetto alla sua domanda annuale.

Entro il 31 dicembre 2025 tutti i certificati dovranno conformarsi al nuovo modello basato sulla scala dalla A alla G, dove la lettera A corrisponde agli edifici a emissioni zero e la lettera G corrisponde al 15% degli edifici con le prestazioni peggiori del parco immobiliare nazionale.

Per la certificazione energetica di immobili residenziali esistenti con superficie fino a 200 m² non sottoposti a ristrutturazioni importanti, i professionisti possono utilizzare DOCET, un software gratuito sviluppato da ENEA in collaborazione con il CNR – Istituto per le Tecnologie della Costruzione.

DOCET utilizza un metodo semplificato secondo quanto previsto dal D.M. 26 giugno 2015 ed è certificato dal CTI. L’applicativo consente di redigere l’Attestato di Prestazione Energetica nel pieno rispetto delle norme tecniche UNI/TS 11300.

La versione più recente include importanti novità: un sistema di allarme che suggerisce la modifica degli interventi di riqualificazione quando questi non risultano economicamente convenienti, con tempi di ritorno superiori alla vita utile degli elementi sostituiti. Il software è stato utilizzato con successo da oltre 300.000 utenti.

DOCET consente di generare ed esportare file di interscambio necessari per il trasferimento degli APE ai sistemi informativi regionali, che alimentano il SIAPE (Sistema Informativo nazionale sugli Attestati di Prestazione Energetica gestito da ENEA).

Il sistema sanzionatorio per la mancata redazione o la redazione errata dell’APE è articolato e rigoroso, coinvolgendo diversi soggetti.

Per i proprietari: In caso di vendita senza APE, il venditore incorre in sanzioni variabili tra 3.000 e 18.000 euro. Per affitto senza APE, la sanzione va da 300 a 1.800 euro. Se l’annuncio immobiliare non contiene i parametri energetici richiesti, la sanzione varia tra 500 e 3.000 euro.

Per i certificatori: Il certificatore che redige un APE senza rispettare i criteri e le metodologie della normativa vigente è punito con sanzioni variabili tra 700 e 4.200 euro. Per dichiarazioni non veritiere, oltre alle sanzioni penali, si applica una sanzione pari all’80% della parcella, con segnalazione al collegio professionale per eventuali provvedimenti disciplinari.

Va ricordato che l’APE viene reso in forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi dell’articolo 47 del DPR 445/2000, quindi in caso di attestazioni false il certificatore rischia gravi sanzioni e ipotesi di reato.

Per i direttori lavori: Il direttore dei lavori che non consegna al comune il certificato energetico e l’asseverazione contestualmente alla dichiarazione di fine lavori incorre in sanzioni tra 1.000 e 6.000 euro, con segnalazione al collegio professionale.

La nuova Direttiva EPBD prevede che entro il 2025 tutti gli attestati si conformino a una scala dalla A alla G basata su nuovi criteri. Dal 2030 sono previsti solo nuovi edifici a emissioni zero, mentre entro il 2050 anche gli edifici esistenti dovranno raggiungere questo obiettivo tramite ristrutturazione ed efficientamento energetico.

Nel nuovo formato APE saranno riportati ulteriori indici attualmente non presenti, come l’energia rinnovabile prodotta in loco in percentuale del consumo energetico e il valore GWP (contributo potenziale al riscaldamento globale dell’edificio per l’intero ciclo di vita).

Il settore della certificazione energetica offre diverse opportunità per i professionisti tecnici:

Consulenza specializzata: La complessità normativa e le continue evoluzioni legislative creano spazio per professionisti che possano guidare clienti attraverso le procedure e consigliare gli interventi di riqualificazione più efficaci.

Formazione continua: Le normative relative alle prestazioni energetiche evolvono continuamente, così come i modelli APE, gli obblighi dei certificatori e i metodi di calcolo. È fondamentale seguire corsi di aggiornamento tecnico-normativo per essere sempre al passo con le novità.

Integrazione con altri servizi: L’APE può essere il punto di partenza per offrire servizi integrati di progettazione per la riqualificazione energetica, accesso agli incentivi fiscali e consulenza per il miglioramento delle prestazioni degli edifici.

Specializzazione settoriale: La certificazione di edifici speciali (industriali, storici, vincolati) richiede competenze specifiche e garantisce margini più elevati.

Il sopralluogo nell’immobile è obbligatorio per la redazione dell’APE. La procedura di attestazione comprende l’esecuzione di un rilievo in sito e, se necessario, una verifica delle caratteristiche dell’edificio. Questo requisito non è negoziabile: certificazioni redatte senza sopralluogo (come quelle offerte tramite videochiamata o fotografie) sono illegittime e espongono sia il certificatore che il committente a sanzioni.

Il sopralluogo permette di verificare materiali costruttivi, stato degli infissi, caratteristiche degli impianti e orientamento dell’edificio, tutti elementi fondamentali per una certificazione accurata.

La certificazione energetica degli edifici si conferma uno strumento sempre più centrale nel processo di transizione ecologica del patrimonio immobiliare italiano. L’aumento della qualità degli APE, grazie a filtri e controlli ex ante, offre alla Pubblica Amministrazione e ai progettisti dati più precisi per pianificare interventi e misurare risultati.

Le novità introdotte nel 2025, dalla funzionalità ENEA sugli edifici simili agli aggiornamenti del software DOCET, dimostrano un’evoluzione costante del settore verso maggiore precisione e utilità. Per i professionisti tecnici, questo rappresenta sia un’opportunità di crescita professionale che una responsabilità: rimanere aggiornati e operare con rigore è essenziale per cogliere le opportunità di mercato e contribuire realmente al miglioramento delle prestazioni energetiche del patrimonio edilizio nazionale.

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Fonti principali:

• Rapporto Annuale ENEA sulla Certificazione Energetica degli Edifici 2025
• D.Lgs. 192/2005 e successive modifiche
• Decreto Ministeriale 26 giugno 2015 – Linee guida nazionali per l’APE
• Direttiva UE 2024/1275 (EPBD – Direttiva Case Green)
• ENEA – Sistema DOCET e SIAPE
• Portale Nazionale sulla Prestazione Energetica degli Edifici (PnPE2)