Il decreto salva casa (D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024) ha introdotto importanti semplificazioni per la regolarizzazione delle difformità edilizie, ma ha anche ridefinito significativamente il ruolo e le responsabilità dei professionisti tecnici. A distanza di oltre un anno dall’entrata in vigore, la giurisprudenza sta delineando con maggiore chiarezza i confini applicativi della norma, offrendo indicazioni preziose per geometri, architetti e ingegneri.

Attestazione della datazione degli interventi

Una delle novità più significative riguarda l’obbligo di attestare l’epoca di realizzazione degli interventi edilizi nei casi di accertamento di conformità. L’articolo 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia prevede che la richiesta di permesso di costruire o SCIA in sanatoria sia accompagnata dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesta le necessarie conformità.

Per la conformità edilizia, la dichiarazione deve essere resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento. L’epoca di realizzazione va provata mediante la documentazione attestante lo stato legittimo, come le informazioni catastali di primo impianto, fotografie, estratti cartografici o documenti d’archivio.

La questione critica emerge quando questa documentazione risulta irreperibile o insufficiente. In questi casi, il decreto prevede che il tecnico incaricato possa attestare la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. Questa disposizione ha sollevato forti perplessità tra gli ordini professionali, poiché attribuisce ai tecnici una responsabilità oggettivamente gravosa: attestare con certezza un fatto storico che potrebbe essere impossibile da verificare con sicurezza.

Le conseguenze di una dichiarazione falsa o mendace sono severe: si applicano le sanzioni penali previste dal Testo Unico in materia di documentazione amministrativa, oltre alle responsabilità civili e deontologiche. Il professionista che rilascia attestazioni errate rischia procedimenti penali, sospensione dall’albo professionale e azioni di risarcimento da parte dei committenti o di terzi danneggiati.

Perizia di stima per la determinazione delle sanzioni

Un altro ambito di responsabilità riguarda la determinazione delle sanzioni economiche. Il decreto salva casa prevede che per le sanatorie di difformità parziali e variazioni essenziali, l’efficacia della SCIA in sanatoria sia subordinata al pagamento di un importo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, compreso tra 1.032 e 10.328 euro.

Il calcolo preciso di questo valore deve essere effettuato da un professionista abilitato tramite perizia di stima. Tuttavia, il decreto non specifica i criteri o le metodologie da utilizzare per questa valutazione, lasciando al professionista un ampio margine di discrezionalità e, di conseguenza, una significativa responsabilità nella determinazione dell’importo dovuto.

Le linee guida del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, pubblicate il 30 gennaio 2025, forniscono alcuni criteri interpretativi ma non eliminano completamente le zone grigie applicative. I professionisti devono quindi operare con particolare prudenza, documentando accuratamente i criteri utilizzati e le valutazioni effettuate.

Attestazioni nelle zone sismiche

Nelle zone classificate a rischio sismico medio-alto (zone 1 e 2), il decreto salva casa introduce specifiche responsabilità per i tecnici in relazione alle tolleranze costruttive. Quando vengono rilevate difformità che rientrano nelle tolleranze ammesse, ma l’immobile si trova in zona sismica, il professionista deve attestare che le irregolarità riscontrate non compromettono la sicurezza strutturale dell’edificio.

Questa attestazione richiede competenze specialistiche in ingegneria strutturale e implica una valutazione tecnica approfondita. Il professionista risponde personalmente della correttezza di questa valutazione, con conseguenze potenzialmente molto gravi in caso di errore, considerando che si tratta di aspetti direttamente connessi alla sicurezza pubblica.

Verifica dei diritti dei terzi

Il decreto stabilisce inoltre che le nuove regole sulle tolleranze non devono limitare i diritti dei terzi. Al tecnico abilitato viene richiesto di verificare la presenza di eventuali limitazioni sui diritti di terzi, indicare le azioni necessarie per eliminarle e, se necessario, presentare i relativi titoli edilizi.

Questa disposizione pone i professionisti di fronte a un paradosso operativo: come può un tecnico garantire con certezza che un intervento edilizio non violi diritti di terzi, quando spesso né i professionisti né la Pubblica Amministrazione hanno accesso completo a tutte le informazioni necessarie? La giurisprudenza dovrà chiarire i limiti di questa responsabilità e le modalità concrete di assolvimento di questo obbligo.

A più di un anno dall’entrata in vigore del decreto salva casa, diverse pronunce dei tribunali amministrativi e della Corte di Cassazione stanno delineando i confini applicativi della norma, con importanti implicazioni per i professionisti.

La questione della retroattività

Una delle prime questioni affrontate dalla giurisprudenza riguarda l’applicabilità retroattiva delle nuove disposizioni. La sentenza della Corte di Cassazione n. 17292/2025 ha chiarito che il decreto salva casa non ha valenza retroattiva per gli abusi edilizi gravi. Nel caso esaminato, si trattava di un fabbricato realizzato senza alcun titolo abilitativo, per il quale era stata disposta la demolizione nel 1999.

Il proprietario aveva richiesto la revoca dell’ordine di demolizione sostenendo di poter beneficiare della nuova disciplina della doppia conformità introdotta dal decreto salva casa. La Cassazione ha respinto questa interpretazione, stabilendo che la norma non può essere applicata retroattivamente agli abusi rilevanti già definitivamente accertati. Il decreto, secondo i giudici, è pensato per regolarizzare difformità minori e non può funzionare come condono mascherato per costruzioni completamente abusive.

Questa sentenza ha un impatto significativo per i professionisti: prima di accettare incarichi di sanatoria, devono valutare attentamente la natura e la gravità delle difformità, evitando di avventurarsi in pratiche destinate al rigetto che potrebbero esporre a responsabilità verso il committente.

L’applicazione dello “ius superveniens”

In controtendenza rispetto all’orientamento restrittivo della Cassazione, diverse pronunce dei tribunali amministrativi hanno riconosciuto l’applicazione del principio dello “ius superveniens”, secondo cui le norme più favorevoli del decreto salva casa possono essere applicate ai procedimenti amministrativi non ancora conclusi.

La sentenza del TAR Campania n. 406/2025 rappresenta un esempio emblematico. Il tribunale ha annullato un ordine di demolizione e un diniego di sanatoria relativi a un sottotetto trasformato in abitazione e a una tettoia, stabilendo che il Comune doveva riconsiderare la richiesta alla luce delle nuove disposizioni normative più favorevoli.

Analogamente, il Consiglio di Stato con la sentenza n. 7486/2024 ha affermato che il decreto salva casa fa premio, in omaggio al favor per la regolarizzazione degli illeciti edilizi, su tutti i procedimenti sanzionatori non ancora irreversibilmente conclusi con il ripristino dello stato dei luoghi.

Per i professionisti, questo orientamento giurisprudenziale apre opportunità concrete: istanze di sanatoria respinte prima dell’entrata in vigore del decreto possono essere riproposte con maggiori possibilità di successo, a condizione che i procedimenti amministrativi non siano definitivamente conclusi.

I limiti dello stato legittimo semplificato

La sentenza del TAR Lombardia n. 227/2025 ha però posto un freno a interpretazioni troppo estensive delle semplificazioni introdotte dal decreto. Il caso riguardava difformità edilizie in un immobile situato all’interno della fascia di rispetto di un impianto di depurazione in area vincolata paesaggisticamente.

I proprietari avevano presentato una SCIA in sanatoria, dichiarata irricevibile dal Comune, e avevano quindi presentato ricorso. Il TAR ha rilevato che per la consistenza delle opere realizzate e per la loro localizzazione non era sufficiente la SCIA in sanatoria. Inoltre, il tribunale non è riuscito a stabilire lo stato legittimo dell’immobile esaminando solo l’ultimo titolo edilizio, come previsto dalle semplificazioni del decreto.

I giudici hanno sottolineato che l’agibilità dell’immobile non è sufficiente a provare la regolarità edilizia e che, in presenza di difformità susseguitesi nel tempo, può essere necessaria una verifica approfondita di tutti i titoli pregressi. Questa posizione si pone in contrasto con le linee guida del Ministero, che ammettono una presunzione di verifica basata sulla sola indicazione dei titoli nella modulistica edilizia.

Questa sentenza rappresenta un monito importante per i professionisti: le semplificazioni del decreto salva casa non eliminano la necessità di verifiche tecniche accurate e approfondite, specialmente in presenza di opere complesse o situazioni urbanistiche particolari.

Il caso delle pergotende e verande

La sentenza della Corte di Cassazione n. 29638/2025 ha chiarito che il decreto salva casa, pur avendo ampliato l’elenco delle opere in edilizia libera, non autorizza interventi che creano nuovi volumi edilizi mascherati. Nel caso specifico, era stata contestata la chiusura di un balcone con una struttura denominata commercialmente “pergotenda”.

La Corte ha stabilito che non è sufficiente la denominazione commerciale o la volontà del proprietario per qualificare un’opera come pergotenda. La corretta classificazione dipende dalla funzione concreta e dalla struttura fisica dell’intervento. Quando l’installazione crea uno spazio chiuso idoneo a determinare la trasformazione urbanistico-edilizia del territorio, non può beneficiare delle agevolazioni dell’edilizia libera e richiede i necessari titoli abilitativi.

Per i professionisti, questa sentenza sottolinea l’importanza di una valutazione sostanziale degli interventi, al di là delle denominazioni formali. Prima di attestare che un’opera rientra nell’edilizia libera o nelle tolleranze ammesse, è necessaria un’analisi tecnica che consideri l’effettiva natura urbanistica dell’intervento.